Quand on projette d’acheter ou de vendre un bien immobilier, on pense d’abord au prix du bien. Pourtant, ce montant n’est que la partie visible de l’iceberg. De nombreux frais annexes peuvent alourdir le budget final : diagnostics techniques, frais d’actes, plus-value… la liste est longue. Certains frais sont à la charge exclusive de l’acheteur, d’autres incombent au vendeur, et certains peuvent faire l’objet d’un partage ou d’une négociation. Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut connaître dès le départ les différents coûts à prévoir. N’hésitez pas à consulter votre notaire : il vous aidera à distinguer ce qui relève de vos obligations et ce qui peut se discuter.
Les frais à anticiper avant l’achat ou la vente
Côté vendeur : diagnostics et travaux éventuels
Avant de mettre en vente son appartement ou sa maison, le vendeur doit faire réaliser un ensemble de diagnostics techniques destinés à informer l’acheteur sur l’état du logement. Ces diagnostics obligatoires doivent être réalisés par des professionnels certifiés, ce qui engendre des frais.
Ils composent le « dossier de diagnostic technique » (DDT), qui comprend le diagnostic de performance énergétique (DPE), les diagnostics gaz et électricité (si les installations ont plus de 15 ans), le contrat de risque d’exposition au plomb et le diagnostic amiante (en fonction de la date de construction de l’immeuble), etc.
Depuis le 1er avril 2023, les vendeurs doivent réaliser un audit énergétique si le logement vendu est classé F ou G au DPE et n’est pas soumis au statut de la copropriété (les maisons sont donc principalement visées). Cette obligation a été étendue, au 1er janvier 2025, aux logements classés E.
Pour plus d’informations, consultez l’article « Zoom sur les diagnostics immobiliers obligatoires »
Le vendeur peut aussi effectuer des travaux pour rendre son bien plus attractif (peinture, réparation d’un défaut, etc.). Sans être obligatoires, ces dépenses permettent de valoriser le bien et de faciliter sa vente.
Côté acheteur : frais liés au financement
Si l’acheteur prévoit de financer son acquisition par un prêt immobilier, il doit anticiper plusieurs frais bancaires : frais de dossier facturés par la banque, frais de garantie (caution, hypothèque ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers), frais d’assurance emprunteur.
Ces frais ne seront dus qu’après acceptation de l’offre de prêt. Toutefois, il est essentiel de les anticiper car ils ont un impact important sur le coût global de l’opération d’achat.
Les frais de notaire
Lors de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire, l’acheteur doit s’acquitter d’un ensemble de frais que l’on appelle communément les frais de notaire, même si seule une petite partie revient effectivement à ce dernier à titre d’honoraires.
Ces frais se répartissent en trois grandes catégories :
- Les droits et taxes collectés pour l’État, comprenant principalement les droits de mutation à titre onéreux. Ils représentent environ 5,8 % du prix de vente dans l’ancien (taux variable selon les départements) et moins de 3 % dans le neuf ;
- N.B. : Depuis avril 2025, les départements peuvent relever de 0,5 point le taux des droits de mutation à titre onéreux. Contactez votre notaire ou votre conseil départemental pour savoir si votre département est concerné.
- Les débours, c’est-à-dire les sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acheteur afin de régler certains frais (cadastre, service de publicité foncière, etc.) ;
- Les émoluments du notaire, autrement dit ses honoraires, dont le montant est réglementé, en contrepartie de son travail de rédaction, d’analyse juridique du dossier et de publication de l’acte à la publicité foncière.
La répartition des charges de copropriété
Par principe, le vendeur est redevable des provisions exigibles du budget prévisionnel voté par la copropriété. En pratique, cela signifie que si la provision est appelée en début de trimestre et que la vente intervient au cours de ce trimestre, le syndic n’a pas à en répartir le paiement entre vendeur et acheteur. Le vendeur en reste donc seul débiteur vis-à-vis du syndic. Toutefois, il est possible de prévoir une répartition différente en insérant une clause spécifique dans l’acte de vente.
S’agissant des charges exceptionnelles, c’est-à-dire hors budget prévisionnel, elles sont dues par celui qui a la qualité de copropriétaire au moment de leur exigibilité. Là encore, les parties peuvent choisir une autre répartition.
Les avances de trésorerie sont plus simples à traiter : elles sont remboursées au vendeur par l’acquéreur soit par l’intermédiaire du syndic, soit par l’intermédiaire du notaire.
Enfin, les sommes versées au titre du fonds de travaux (loi ALUR) sont attachées aux lots : elles sont définitivement acquises au syndicat de copropriétaires dès leur versement. Le vendeur ne peut pas en réclamer le remboursement. Toutefois, les parties peuvent prévoir dans l’acte de vente que l’acquéreur doit verser au vendeur une somme équivalente, en plus du prix de vente du logement.
Les honoraires de l’agent immobilier
Si un agent immobilier intervient dans l’opération, ses honoraires peuvent être à la charge exclusive de l’acheteur, du vendeur, ou bien être partagés entre les deux. Lorsque les frais sont partagés, le mandat doit clairement préciser les conditions et modalités de ce partage.
Cette répartition a un impact sur le prix de vente affiché et, par conséquent, sur le calcul des frais de notaire.
Exemple : un appartement est vendu 200 000 €, avec des frais d’agence de 10 000 €.
- Si les frais d’agence sont à la charge exclusive du vendeur, le prix affiché sera de 210 000 €.
- En revanche, si ces frais sont à la charge exclusive de l’acheteur, le prix affiché restera à 200 000 €, mais l’acheteur devra bien s’acquitter au total de 210 000 €.
- Les frais de notaire sont calculés sur la base du prix indiqué dans l’acte de vente. Ils seront donc plus élevés si les frais d’agence sont à la charge du vendeur. car la base de calcul sera alors de 210 000 € au lieu de 200 000 €.
Les autres frais à anticiper
En dehors des frais déjà évoqués, d’autres dépenses peuvent entrer en ligne de compte. Voici quelques exemples.
Taxe foncière
La taxe foncière est due chaque année par le propriétaire du bien au 1er janvier. En principe, c’est donc le vendeur qui en est redevable pour l’année entière. Cependant, dans la pratique, il est généralement prévu une répartition prorata temporis entre vendeur et acquéreur.
Plus-value immobilière
Si le vendeur réalise une plus-value sur la vente de son bien, celle-ci peut être soumise à l’impôt. Sauf cas d’exonération, la plus-value est imposée au taux global de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), après application d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien.
Pour plus d’informations, consultez l’article « Vente d’un bien immobilier : comment est calculée la plus-value ? »
Indemnité de remboursement anticipé du prêt
Le vendeur qui rembourse par anticipation le prêt immobilier attaché au bien vendu peut se voir réclamer une indemnité par sa banque : l’indemnité de remboursement anticipé.
Tout dépend de ce que prévoit le contrat de prêt à cet égard.
A RETENIR : Acheter ou vendre un bien immobilier implique de nombreux frais annexes, à la charge du vendeur, de l’acheteur ou répartis entre les deux. Votre notaire est là pour vous conseiller, vous informer sur vos obligations et vous accompagner à chaque étape. N’hésitez pas à le consulter dès le début de votre projet.
