Lorsqu’on possède un bien immobilier et qu’on souhaite le mettre en location, deux options s’offrent à nous : le louer vide ou le louer meublé. Pour être qualifié de meublé, un logement doit être équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement. Ce type de location présente plusieurs avantages, notamment une plus grande souplesse contractuelle et des règles fiscales plus intéressantes.
À l’inverse de la location vide, la location meublée offre davantage de flexibilité, comme le souligne Me Laurence Briday, notaire chez Notaires Office : « C’est beaucoup plus souple. Il n’y a pas d’encadrement de loyer (sauf en zones tendues), et la durée du bail est plus courte qu’en location vide. »
Quels types de bail conclure pour une location meublée ?
Le choix du bail dépend de l’usage du logement :
- Le bail d’habitation meublé pour le locataire qui en fait sa résidence principale (durée minimale d’un an, ou neuf mois pour un étudiant) ;
- Le bail mobilité pour le locataire se trouvant dans certaines situations spécifiques (formation professionnelle, études supérieures, stage, mutation professionnelle, etc.) avec une durée d’un à dix mois ;
- Le contrat de location saisonnière, pour les logements destinés à un usage touristique temporaire.
Chaque type de bail est encadré par des règles spécifiques.
Quelles sont les obligations en matière de mobilier ?
Pour le bail d’habitation meublé et le bail mobilité, un logement mis en location doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Me Laurence Briday précise : « On doit par exemple l’équiper, selon une liste bien précise, qui est fixée par décret, d’un certain nombre de mobiliers, d’ustensiles, d’équipements ». Cette liste de meubles obligatoires comprend :
- une literie avec couette ou couverture,
- des volets ou rideaux dans les chambres,
- des plaques de cuisson,
- un four ou un four à micro-ondes,
- un réfrigérateur et un congélateur ou, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C,
- de la vaisselle nécessaire à la prise des repas,
- des ustensiles de cuisine,
- une table et des sièges,
- des étagères de rangement,
- des luminaires,
- et du matériel d’entretien ménager adapté au logement (aspirateur, balai, serpillière…).
À défaut, le juge peut requalifier le bail meublé en bail d’habitation vide..
Location d’habitation meublée : durée et conditions du bail
En location meublée, la durée du bail est d’un an minimum, « ou de neuf mois si le locataire est étudiant », complète Me Briday. À l’entrée dans le logement, le locataire dispose de dix jours pour signaler d’éventuelles anomalies dans l’état des lieux. Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer.
Le loyer est fixé librement, sauf en zones tendues où les loyers sont encadrés. Une révision annuelle est possible si une clause du bail le prévoit, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié tous les trimestres par l’Insee.
Le locataire est libre de donner son congé à tout moment avec un préavis d’un mois. De son côté, le bailleur doit respecter un préavis de trois mois avant la fin de bail et invoquer un motif légitime au non-renouvellement (vente du logement, reprise pour usage personnel ou familial, manquements du locataire, etc.).
Pour plus d’informations, consultez l’article « Récupérer son logement mis en location pour y vivre ».
Impôts locaux : qui doit les payer ?
La taxe d’habitation sur les résidences principales, due par les locataires du bien au 1er janvier de l’année d’imposition, a été supprimée en 2023.
Le propriétaire doit s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la taxe foncière. Toutefois, il peut récupérer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) auprès du locataire si le bail le prévoit.
S’agissant des locations meublées saisonnières, le propriétaire est également redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, s’il entend, au 1er janvier, se réserver la jouissance du logement une partie de l’année.
Déclaration des revenus locatifs et fiscalité
Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers. Deux régimes d’imposition sont susceptibles de s’appliquer :
- Le régime micro-BIC, sous réserve que le chiffre d’affaires de l’année civile précédente ou de l’année d’avant ne dépasse pas un certain seuil. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire représentatif de l’ensemble de ses charges. Les seuils et abattements évoluent pour les loyers perçus à compter du 1er janvier 2025. Le tableau suivant récapitule les différentes situations :
| Seuil de chiffre d’affaires micro-BIC | Abattement | |
| Meublés « classiques » (y compris le bail mobilité) | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme (location saisonnière) non classés | 15 000 € | 30 % |
| Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes | 77 700 € | 50 % |
- Le régime réel, permettant la déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, amortissement du logement, assurance, etc.). Ce régime s’applique de plein droit si les seuils du régime micro-BIC sont dépassés ou sur option du propriétaire.
Exemple : Sophie a un appartement qui vaut 200 000 € et elle ne dépasse pas le seuil de 77 700 €. En optant pour le régime réel, elle peut amortir l’appartement sur 25 ans, soit une déduction annuelle de 8 000 € (200 000 / 25), en plus des autres charges.
Évolution législative : impact sur la plus-value immobilière des LMNP
La loi de finances pour 2025 supprime l’avantage fiscal jusqu’à présent applicable en matière de plus-values immobilières.
Rappel : la plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Désormais, l’amortissement passé fiscalement en charge doit être déduit du prix d’acquisition, ce qui augmente d’autant le montant de la plus-value brute réalisée. Celle-ci, après application d’un abattement pour durée de détention, est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
A RETENIR : la location meublée offre une certaine souplesse contractuelle et des avantages fiscaux non négligeables. Toutefois, elle impose des obligations, notamment en matière de déclaration d’activité et de comptabilité. Votre notaire, expert en droit immobilier, est le professionnel idéal pour vous conseiller et vous accompagner dans la mise en place et la gestion de votre location meublée.
